推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs健康發(fā)展，是我國(guó)“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要明確的重要舉措，也是在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域有效盤(pán)活存量資產(chǎn)、創(chuàng)新投融資機(jī)制的重要手段，能夠有效拉動(dòng)社會(huì)資本投資，提高政府投資資金的杠桿效應(yīng)，切實(shí)增強(qiáng)資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力。

2021年6月21日，首批9只公募REITs上市募集總規(guī)模為314億元，帶動(dòng)約3000億元的新增基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)。一年來(lái)，REITs在降低企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、盤(pán)活存量資產(chǎn)、形成投融資良性循環(huán)等方面的作用愈發(fā)凸顯。未來(lái)如何鼓勵(lì)更多優(yōu)質(zhì)成熟、資產(chǎn)類(lèi)型豐富的項(xiàng)目入市？投資者如何參與投資？經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行了采訪。

運(yùn)行穩(wěn)定回報(bào)良好

“試點(diǎn)工作實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)上市、平穩(wěn)交易、平穩(wěn)運(yùn)行、平穩(wěn)預(yù)期。”上海證券交易所北方市場(chǎng)服務(wù)中心副總監(jiān)兼市場(chǎng)發(fā)展部副總監(jiān)金永軍說(shuō)。從二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行來(lái)看，截至6月17日，市場(chǎng)中12只基礎(chǔ)設(shè)施REITs加權(quán)平均上漲幅度達(dá)13.95%，首批上市的9只公募REITs平均漲幅約22%。在考慮分紅派息的情形下，整體投資者回報(bào)近19%，優(yōu)于同期股市表現(xiàn)。同時(shí)，REITs二級(jí)市場(chǎng)活躍度逐步提升，日均換手率約1%，日均成交額超過(guò)1.3億元。其中富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT和紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT成立以來(lái)漲幅分別為41%和36%。上交所首批5只公募REITs共計(jì)8次分紅、分配總金額達(dá)9.52億元。

公募REITs一年來(lái)的表現(xiàn)，吸引了投資者的關(guān)注。公募REITs可作為分散投資風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，公募REITs底層資產(chǎn)通常為基礎(chǔ)設(shè)施等項(xiàng)目，與股票、債券不同，有利于分散投資風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)隨著公募REITs市場(chǎng)逐步完善，投資者還可以通過(guò)養(yǎng)老計(jì)劃、FOF基金等產(chǎn)品間接參與。

招商基金研究部首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李湛認(rèn)為，公募REITs適合長(zhǎng)期投資?！艾F(xiàn)階段公募REITs漲幅較為明顯，主要原因是產(chǎn)品的稀缺性引發(fā)溢價(jià)，但未來(lái)隨著市場(chǎng)逐漸成熟、產(chǎn)品日益豐富，資產(chǎn)價(jià)格中稀缺性溢價(jià)逐步消失，公募REITs將回歸其注重中長(zhǎng)期分紅與回報(bào)的特點(diǎn)，適合長(zhǎng)期資金投入。”李湛說(shuō)。

李湛建議投資者應(yīng)關(guān)注底層項(xiàng)目資產(chǎn)質(zhì)量：“決定金融產(chǎn)品回報(bào)的關(guān)鍵因素仍然是底層資產(chǎn)質(zhì)量，對(duì)于以項(xiàng)目產(chǎn)生現(xiàn)金流為主要回報(bào)的公募REITs更是如此，這對(duì)投資者分析研判底層資產(chǎn)質(zhì)量提出了更高要求。投資者也可以借助公募等資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)投研能力，做好配置、控制風(fēng)險(xiǎn)、提高收益?！比A夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)投資部行政負(fù)責(zé)人莫一帆說(shuō)：“整體看來(lái)公募REITs的投資還是要結(jié)合底層資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值、隱含的長(zhǎng)期投資回報(bào)率、二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性，以及投資人自身的投資回報(bào)要求，進(jìn)行綜合考慮和投資判斷。建議投資者理性投資，避免追漲殺跌，短期內(nèi)不建議追高?！?/p>

助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)有成效

發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs有利于盤(pán)活存量資產(chǎn)，形成投資良性循環(huán)，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。REITs有助于實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施的高質(zhì)量發(fā)展，為5G、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供融資支持。REITs還有助于降低政府和企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。地方國(guó)企以基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)發(fā)行REITs，可以在不增加債務(wù)的情況下提前收回投資，從而在整體上降低宏觀杠桿率。華夏基金管理有限公司研究發(fā)展部負(fù)責(zé)人肖瀟表示：“基礎(chǔ)設(shè)施REITs在有效盤(pán)活存量資產(chǎn)、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、加速資金循環(huán)、拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)等方面已發(fā)揮出重要的作用，彰顯出對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要價(jià)值?！?/p>

目前正式上市發(fā)行的REITs共計(jì)12只，發(fā)行規(guī)模達(dá)458.12億元，總市值517億元。從資產(chǎn)類(lèi)型看，除已經(jīng)發(fā)行的高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、污水處理、垃圾處理項(xiàng)目外，近期還有保障性租賃住房、光伏發(fā)電、風(fēng)電、水、供熱等項(xiàng)目正在加緊推進(jìn)中。

專(zhuān)家表示，基礎(chǔ)設(shè)施REITs有助于基礎(chǔ)設(shè)施市場(chǎng)化運(yùn)行，提高運(yùn)營(yíng)管理效率。公募REITs通過(guò)對(duì)提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平的內(nèi)在要求，倒逼運(yùn)營(yíng)企業(yè)建立精細(xì)化、市場(chǎng)化和長(zhǎng)期化的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制，引入充分市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)力量，助力企業(yè)在新形勢(shì)下打造核心競(jìng)爭(zhēng)力。據(jù)了解，12只上市公募REITs，項(xiàng)目分布在京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳等地，原始權(quán)益人涵蓋央企、地方國(guó)企以及外資企業(yè)等；項(xiàng)目合計(jì)募資458億元，主要投向科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板重點(diǎn)領(lǐng)域，有效助力基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)產(chǎn)融結(jié)合和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇表示：“已上市的12只REITs凈回收金額188億元，一年來(lái)A股對(duì)應(yīng)行業(yè)權(quán)益融資約120億元，REITs在存量時(shí)代基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域權(quán)益融資優(yōu)勢(shì)初步顯現(xiàn)?！鄙钲谧C券交易所債券業(yè)務(wù)部副總監(jiān)卞超說(shuō)：“目前在深交所有5只REITs上市交易，天然氣發(fā)電清潔能源、保障性租賃住房REITs兩個(gè)項(xiàng)目處在審核階段，有更多REITs項(xiàng)目在儲(chǔ)備申報(bào)階段。”

推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

良好開(kāi)局的背后，是政策“鋪路”。國(guó)家發(fā)改委投資司副司長(zhǎng)韓志峰說(shuō)：“基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市一年來(lái)，先后有兩次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議對(duì)其發(fā)展提出要求，以國(guó)務(wù)院、國(guó)辦名義或經(jīng)國(guó)務(wù)院同意出臺(tái)的五份文件，明確了相關(guān)政策措施，有力支持了基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康有序發(fā)展?！庇嘘P(guān)主管部門(mén)先后出臺(tái)了六份重要文件，涉及REITs的資產(chǎn)類(lèi)型、稅收政策、擴(kuò)募規(guī)則、國(guó)資監(jiān)管等核心內(nèi)容，多地政府也發(fā)布支持REITs的專(zhuān)項(xiàng)文件，如北京、上海、深圳、成都、無(wú)錫、南京、西安等，為REITs下一步的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。

2021年6月29日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，將試點(diǎn)區(qū)域放開(kāi)至全國(guó)范圍，資產(chǎn)范圍擴(kuò)大，完善首發(fā)和擴(kuò)募規(guī)模要求等，促進(jìn)了項(xiàng)目資產(chǎn)的擴(kuò)容；2021年11月17日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項(xiàng)的通知》，引保險(xiǎn)資金入市，提高REITs二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性；2022年1月29日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)稅收政策的公告》，明確稅收優(yōu)惠政策。

如何進(jìn)一步推動(dòng)REITs市場(chǎng)的健康發(fā)展？深交所表示將持續(xù)優(yōu)化完善項(xiàng)目對(duì)接服務(wù)，發(fā)揮市場(chǎng)功能，盤(pán)活存量資產(chǎn)，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，更好服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局。一是穩(wěn)中求進(jìn)擴(kuò)大REITs試點(diǎn)規(guī)模。加快推進(jìn)保障性租賃住房REITs落地，大力推動(dòng)清潔能源、新基建等行業(yè)參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，持續(xù)擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流、生態(tài)環(huán)保等行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施REITs規(guī)模。二是推動(dòng)完善配套規(guī)則制度。不斷夯實(shí)REITs業(yè)務(wù)法律法規(guī)基礎(chǔ)，加強(qiáng)REITs法律基礎(chǔ)框架研究。三是支持提高上市REITs質(zhì)量。加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs信息披露日常監(jiān)管，細(xì)化擴(kuò)募新購(gòu)入項(xiàng)目的操作流程和要求，支持基礎(chǔ)設(shè)施REITs規(guī)范做優(yōu)、持續(xù)做強(qiáng)。四是加大培育服務(wù)力度。持續(xù)加強(qiáng)對(duì)接服務(wù)，針對(duì)性開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs交流培訓(xùn)活動(dòng)，拓展優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。五是促進(jìn)投資者結(jié)構(gòu)優(yōu)化。鼓勵(lì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、銀行理財(cái)、公募基金等機(jī)構(gòu)加大配置力度，繼續(xù)支持QFII、RQFII投資境內(nèi)REITs產(chǎn)品，配合推動(dòng)社保基金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等機(jī)構(gòu)投資者參與REITs投資，培育專(zhuān)業(yè)投資者群體，助力我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)建設(shè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。（記者 彭江）